最近，兩則消息在市場掀起軒然大波。一則是一張工行調(diào)降房貸利率截圖在網(wǎng)上瘋傳，截圖內(nèi)容顯示河北和山東的2個網(wǎng)友都留言表示已經(jīng)獲得工商銀行調(diào)降利率的通知，利率甚至從5.635%調(diào)至4.0%。另一則關(guān)于“常州存量房貸利率下調(diào)”的嚴(yán)肅消息出現(xiàn)戲劇性轉(zhuǎn)變，消息原本講的是，雖然未推出相關(guān)細(xì)則和指導(dǎo)意見，常州部分銀行已同意下調(diào)存量房貸利率。

兩則看似平常的房貸小消息，卻能如此牽動市場神經(jīng)，原因在于民間對下調(diào)存量房貸利率一直呼聲很高，以期盼降低生活負(fù)擔(dān)，而且國家和監(jiān)管層面也鼓勵銀行和貸款人重新協(xié)商房貸利率，把舊房貸更換成新房貸。這兩則消息等于向市場公開表明：銀行下調(diào)存量房貸利率已不負(fù)眾盼。

然而，有媒體就前者向工行總行求證事情真實(shí)性，卻得到的是否定的答復(fù);而后者更是離奇，新聞僅僅一個小時之后，“銀行同意下調(diào)存量房貸利率”這一表述就從稿件中被刪除了。

可實(shí)際上，銀行下調(diào)存量房貸利率并非空穴來風(fēng)，多個河南鄧州的網(wǎng)友在短視頻平臺就展示了中國農(nóng)業(yè)銀行發(fā)來的調(diào)降房貸利率到4%的短信，甚至當(dāng)?shù)囟鄠€房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還發(fā)布了”如何跟銀行再協(xié)商房貸利率“的教程。這足以說明，有些銀行已經(jīng)在部分地區(qū)實(shí)施下調(diào)存量房貸利率的計(jì)劃了。

一方面是民心所向，另一面是政策倡議，而這兩個消息與現(xiàn)實(shí)的微妙對立，透露出銀行對于下調(diào)存量房貸利率有著不可言說的尷尬：各大國有銀行受息差壓力制約，以及股東對盈利的增長要求，是否下調(diào)存量房貸利率，考驗(yàn)著在商業(yè)利益和客戶福祉之間的艱難取舍。

縱觀諸多上市銀行，最為尷尬的莫不過建設(shè)銀行。

坐擁6.55萬億房貸，占貸款總額31%

建設(shè)銀行涉足住房貸款擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。建行成立初衷便是為建設(shè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目提供資金，因此建行在基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目融資領(lǐng)域積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)成了建行深耕的領(lǐng)域之一，為建行開展住房貸款業(yè)務(wù)打下了基礎(chǔ)。

另外，建設(shè)銀行是在國內(nèi)最早開辦住房金融業(yè)務(wù)的銀行，因此建行一躍成為國內(nèi)房貸業(yè)務(wù)的領(lǐng)頭羊。然而此次銀行業(yè)下調(diào)存量房貸利率的，恰恰暴露了建設(shè)銀行的“阿喀琉斯之踵”。

與對公貸款、個人經(jīng)營貸以及信用卡相比，房貸幾乎是銀行信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，2022年上市銀行的個人房貸不良率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，不良率介于0.16%到0.77%之間，遠(yuǎn)低于其他類型的貸款，因此過去10年，房貸是不少銀行重點(diǎn)拓展的信貸業(yè)務(wù)方向之一。

而國內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)布局較多的中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行和 中國郵政儲蓄銀行六大行則在個人住房貸款業(yè)務(wù)占據(jù)天然優(yōu)勢。

截止 2022年末，六大行個人住房貸款余額達(dá) 27.17萬億，占全國個人住房貸款總額的70%，占銀行業(yè)總資產(chǎn)的比例 10%左右。其中，建設(shè)銀行的個人房貸余額6.55萬億元，占全國房貸余額的17%，個人房貸占貸款總額占貸款總額比例為31%，創(chuàng)下了六大行之最，是名副其實(shí)的“房貸之王”。

從建設(shè)銀行歷年個人房貸余額的變化來看，2016年末為3.62萬億元，2021年末為6.45萬億，可以說目前的個人房貸資產(chǎn)近半來自2017~2021這5年之間，恰恰也就是2018—2021年，全國個人住房貸款加權(quán)平均利率均高于5.4%，最高達(dá)到5.7%，與當(dāng)前新增房貸利率水平存在著較大利差。

而這5年訂立的5%以上的房貸利率，對比僅僅如今1.73%的存款平均成本，房貸已經(jīng)成了建設(shè)銀行的“高息資產(chǎn)”，創(chuàng)造了每年3000億元左右的利息收入。

“副作用”同樣不可忽視。一方面是由于房價走勢和經(jīng)濟(jì)波動影響，建設(shè)銀行的房貸不良率持續(xù)攀升，從2021年末的0.20%，一下子上升到2022年末的0.37%。

另一方面是，由于存量房貸利率過高導(dǎo)致貸款人“提前還貸”，以及使用“經(jīng)營貸置換房貸”已經(jīng)是公開的秘密。去年建行多個支行就被查到經(jīng)營貸違規(guī)流入房貸的狀況，對于房貸戶數(shù)首屈一指的建設(shè)銀行，恐怕還只是冰山一角。

如此可觀的利息收入和業(yè)務(wù)比重，使得建設(shè)銀行愈發(fā)想要抓緊房貸這一大塊生息資產(chǎn)。在黑貓投訴以及多個自媒體平臺上，有多個網(wǎng)友反饋想要在建設(shè)銀行申請?zhí)崆敖Y(jié)清房貸卻被惡意拖延。

或利潤損失超300億，徹底卷入調(diào)降的競爭

那么如果推進(jìn)存量房貸利率下調(diào)，對于建設(shè)銀行的影響到底有多大呢?

德邦研究所的測算認(rèn)為，房貸下調(diào)幅度會在26.07bp到104.29bp之間，其中對郵儲銀行的貸款類資產(chǎn)收益率影響最高，會下降16.36bp，其次是建設(shè)銀行為16.14bps。而對于總資產(chǎn)收益率影響最高的是建設(shè)銀行，可下降9.87個bp。綜合來看，下調(diào)存量房貸利率，對建設(shè)銀行的關(guān)鍵經(jīng)營數(shù)據(jù)影響不小。

而民生證券的研究指出，假設(shè)存量房貸利率下調(diào) 100bp，當(dāng)存量置換比例分別為50%時，于銀行而言分別對應(yīng) 1940億元的利潤損失，占 2022 年商業(yè)銀行凈利潤 2.3 萬億的 8.43%。

將這種假設(shè)代入建設(shè)銀行，如果建設(shè)銀行一半的按揭戶房貸利率下調(diào)1%，對其利潤的影響就能達(dá)到329億元左右。原本近年來建設(shè)銀行的凈息差就一直在下滑，2020年還是2.19%，今年一季度滑落到1.83%，而且長期下滑也是行業(yè)趨勢。雙重影響疊加之下，從股東利益層面考慮，建設(shè)銀行推動存量房貸利率調(diào)降的動力并不足。

另外，從建設(shè)銀行的員工和管理層自身利益出發(fā)，主動下調(diào)房貸利率的愿望也不強(qiáng)烈。

首先，2022年建設(shè)銀行的員工平均薪酬是35.99萬元，同比增加6.76%，在國有大行中，一直以來高薪也是建設(shè)銀行的人才競爭力基石，若年凈利潤增速下行或轉(zhuǎn)負(fù)，就無法為員工繼續(xù)漲薪提供業(yè)績支持，員工也不愿接受與自身利益背向而行的決策。

況且，從管理層年度薪酬總額來看，2022年國有行管理層年度薪酬總額整體上漲，而建設(shè)銀行2022年管理層年度薪酬總額為1730萬元，同比增長12.69%，管理層已適應(yīng)多年薪資增長的慣性，恐怕不愿見到因存量房貸利率調(diào)整影響業(yè)績從而波及薪資報酬。

雖然從當(dāng)前的政策口吻來看，調(diào)整存量貸款利率最終決策權(quán)還在銀行自身，上級只是倡議性的態(tài)度，想來銀行個體間的降率實(shí)踐應(yīng)該會緩慢且差異化。

但畢竟機(jī)會的大門已敞開，房貸是一塊被虎視眈眈的“肥肉”，同時銀行業(yè)還正愁“資產(chǎn)荒”，部分凈息差較優(yōu)、資本充足率較高、房貸占比較低的銀行完全可以通過鼓動其他行房貸客戶轉(zhuǎn)按揭，轉(zhuǎn)化自己的“新增客戶”，從而蠶食他行的房貸資產(chǎn)，而建設(shè)銀行的房貸又是最肥厚的“一塊肉”，可能最終還是會被倒逼徹底加入調(diào)降的競爭當(dāng)中。